Ликвидность — это способность чего бы то ни было превращаться в деньги. Работая в одной команде, состоящей из маркетологов, продавцов и архитекторов, мы проектируем жилые комплексы, которые очень быстро превращаются в максимально возможное количество денег. Это востребованные планировки и минимальные ресурсы, затраченные на строительство ЖК. Иначе говоря, мы в DeVision знаем, как проектировать и оптимизировать, чтобы это повысило ликвидность и не повлияло на качество и продажи. За счет каких принципов и действий реализовывается концепция ликвидного проектирования мы рассказываем в цикле статей.
Есть такой интересный принцип разумной достаточности — в проекте должно быть все, что нужно, и, может быть, чуть больше, но не перебор. В благоустройстве территории комплекса важно найти эту золотую середину — застройщику должно быть экономически выгодно создавать эстетику, чтобы заработать на ней деньги.
Функциональность — это ликвидно
Конкурентное поле диктует необходимость вкладываться в благоустройство и классные дворы, которые будут не хуже, чем в среднем на рынке. А рынок сейчас активный и хорошо развит. Так что выделиться обычным благоустройством сейчас сложно. Когда мы разрабатывали концепцию жилого комплекса в Екатеринбурге, то поняли, что конкурентная среда миллионника очень сильная, чем-то выделиться проблематично, потому что базовый набор креативных элементов есть у многих — стеклянные двери, видеонаблюдение, патрулирование и охрана, амфитеатры, разновозрастные детские площадки, резиновые покрытия, велодорожки, велопаркинги и прочее. Год-два назад единицы девелоперов организовывали соседские центры, сейчас же они становятся частью комплекса все чаще. Wi-fi во дворе, на входах работают консьержи — чем удивить и заставить выбрать именно нас, непонятно.
Проанализировав другие, более прогрессивные рынки, мы поняли, что важно не «что» мы делаем, а «как». Иначе говоря, нужно углубиться в качество многих решений. В конструировании качелей и горок это нереально, а вот в соседском центре — вполне. Популярная проблема соседских центров в том, что чаще всего они созданы номинально для продаж. Мы же поставили себе задачу сделать в одном из ЖК такой центр автономным, чтобы там кипела жизнь. Запланировали в нем коворкинг с лучшими практиками в этой отрасли, студию тела, место для праздников. Все это бьется с планировками, так как в проекте много однокомнатных и студий. Это хороший пример того, когда благоустройство заходит в дом, поднимается на крышу, идет в соседние парки, улицы, набережные.
Формула счастливого двора
Чтобы создать комфортное функциональное пространство вокруг комплекса и добавить ему ликвидности, есть испытанные приемы, которые «заходят». Для начала мы должны изучить расположение домов и ключевые точки притяжения людей — входы в подъезды и на территорию ЖК, сквозные проходы и проезды, парковку, коммерческие помещения на первых этажах, остановки и торговые точки за территорией. Это необходимо для того, чтобы построить удобную сеть кратчайших пешеходных троп.
После этого в островки между тропинками мы интегрируем досуговые площадки. Для каждой категории жителей подбирается разный состав МАФов. Игровая зона для детей до трех лет может включать бизиборды, песочницу, холмы и камушки. Для ребятишек дошкольного возраста нужно пространство для догонялок, лесенки и карусели. Школьники постарше любят гонять в футбол и баскетбол, кататься на скейтах. Старшеклассникам, как и взрослым, важно иметь во дворе тихое место, подальше от маленьких детей. Здесь нужна грань: с одной стороны, необходимо создать эффект укромности, с другой — соблюсти общественный надзор. Например, можно поставить перголу как укрытие, но сделать ее максимально открытой, чтобы там не кутила молодежь. Особой популярностью пользуются красивые скамейки с подсветкой, гамаки и лежаки — «инстаместа», где жители делают селфи и собирают лайки.
Парковки нужно разбивать озеленением, чтобы они выглядели эстетично и не превращались в асфальтовое поле.
Кроме того, важно заранее продумать зонирование территории. Мои друзья, например, живут на восьмом этаже, и на крыше их полуподземного паркинга до глубокой ночи идут соревнования — футбол, баскетбол, звучат крики, слышны удары мяча. Шум со спортплощадки приносит жителям огромный дискомфорт. Именно поэтому ближе к домам нужно располагать тихие зоны, дальше — шумные, а скейт-парки и ядра командных видов спорта лучше вообще вынести далеко от комплекса, насколько возможно.
Комфорт и функциональность — недешевая опция, которая окупается при продаже. Однако сейчас, например, мы ведем застройщика с проектом «жесткий эконом». Нам хотелось бы сделать во дворе его комплекса разнотравье, но мы понимаем, что у девелопера другая экономика — его аудитория будет покупать малобюджетные студии. Здесь и включается принцип разумной достаточности, когда целая команда — архитектор, маркетолог и стратег — планирует пространство двора, отталкиваясь от потребностей покупателя. Делать высококлассное благоустройство и продавать его за три копейки — так деньги не зарабатываются. Но соблюдать элементарные принципы комфортной среды — плюс к ликвидности.
Архитекторы видят одно благоустройство, маркетологи — другое. Именно поэтому важно создавать конгломерат, работа которого даст застройщику ту самую добавленную стоимость. Закажите ликвидный проект, который будет продаваться легко и с высокой премией к рынку.
Текст: Екатерина Нечаева
Читайте также по теме ликвидного проектирования:
- Ликвидность — динамическое понятие
- Аналитика в основе ликвидности
- Оптимальное проектирование. Прочтение этого текста может сэкономить застройщику десятки миллионов рублей.
- Архитектура, которая решает [задачи]
Сергей Ермак
Иван Зорин
Снежана Шалыгина, консультант агентства «СмартНедвижимость» 
Татьяна Агапова, зоотехник dog-клуба «Лови Момент», представитель импакт-проекта «Зоофрендли» (Екатеринбург)
Антон Иванов, владелец собаки с 20-летним стажем (Екатеринбург)
Марина Елисеева, руководитель сообщества «Пес в большом городе» (Москва)
Диана Бахтиева, руководитель группы генпланирования DeVision
Анастасия Шведова, заместитель начальника отдела по капитальному ремонту ООО «УК РЭМП УЖСК»
Алексей Андросов, директор по продажам «Щербинского лифтостроительного завода»
Алексей Поляков, член правления Совета по экологическому строительству в России
Анна Соболева, сотрудница крупнейшего производителя ковровой плитки Interface, который наряду с Ikea и Unilever считается одним из самых экологичных брендов в мире
Давид Арабян, руководитель студии 3D-визуализации DeVision
Дмитрий Сысоев, 3D-визуализатор DeVision
Мария Штыкова, директор по маркетингу DeVision
Анастасия Сeмендяева, 3D-визуализатор DeVision
Вадим Соколов, ландшафтный архитектор студии «Арт Грин Дизайн» (Москва)
Любовь Бегма, ландшафтный дизайнер компании «Natalis» (Киев, Украина)
