Оптимальное проектирование - Блог компании DeVision
DeVision Blog

Оптимальное проектирование

Архитектура и проектирование, База знаний DeVision

Прочтение этого текста может сэкономить застройщику десятки миллионов рублей.

Ликвидность — это способность чего бы то ни было превращаться в деньги. Работая в одной команде, состоящей из маркетологов, продавцов и архитекторов, мы проектируем жилые комплексы, которые очень быстро превращаются в максимально возможное количество денег. Это востребованные планировки и минимальные ресурсы, затраченные на строительство ЖК. Иначе говоря, мы в DeVision знаем, как проектировать и оптимизировать, чтобы это повысило ликвидность и не повлияло на качество и продажи. За счет каких принципов и действий реализовывается концепция ликвидного проектирования мы рассказываем в цикле статей.


Ликвидное проектирование — когда мы получаем деньги с рынка. Оптимальное проектирование — когда мы стараемся найти их у себя же на стройке.

На самом деле у разных архитектурных бюро разные направления. Кто-то берет красивой архитектурой, кто-то хорошим генпланом. А мы умеем делать проекты, которые не только дорого продаются, но и не так дорого строятся. Многие специалисты, которые стали частью команды DeVision, работали у застройщиков с собственной производственной базой, проводили испытания новых решений, закрепляли их документально, участвовали в строительстве жилых домов непосредственно на площадке и накопили значительное количество кейсов. Каждый из нас уже имеет опыт работы в рамках целесообразного расходования средств на строительные материалы и трудовые ресурсы. И этот опыт мы объединили в одно направление — оптимальное проектирование.

Оптимальное проектирование — это рациональное использование всех ресурсов: земельного участка, материалов, строительного объема. Это три столпа, на которых стоит ликвидность.

Строить экономично — значит качественно

Рациональное использование ресурсов — ключ к оптимизации. Например, стержень арматуры длиной 11,7 метра мы кладем таким образом, чтобы отрезанные остатки могли использоваться и в других конструкциях. На стандартной стройке 7–8% арматурного стержня уходит на обрезь — это очень большие деньги.

Если себестоимость объекта меньше, его проще реализовать, потому что деньги, высвобожденные на том, за что покупатель не платит, можно направить на красивую отделку фасада, благоустройство, малые архитектурные формы, лучшие стеклопакеты и бесшумные лифты. Даже если просто заменить ручки на дверях на более дорогие, качественное восприятие жилья вырастет в разы. 

Реальный пример. К нам попал тюменский проект паркинга на 400 машиномест. Нам удалось отказаться от сооружения и расставить парковочные места, оптимально использовав земельный участок и сохранив при этом концепцию «двор без машин». Это сэкономило заказчику 250 миллионов рублей, которые тот направил на благоустройство и крутые МАФы. 

Бережливое производство

Во время маркетингового исследования формируется техническое задание для проектировщиков. Ликвидное проектирование с нуля — это понимание, какие квартиры точно продадутся именно в этом районе, какие фасады будут смотреться выигрышно, какое благоустройство необходимо для будущих жильцов. Наша же задача — конструкторов и архитекторов — оптимизировать проект, сделав его еще более выгодным для застройщиков и привлекательным для людей.

Мы брифуем девелопера с точки зрения технических решений. Определяем коэффициенты полезной площади, использования земельного участка, нагруженности сетями одного метра продаваемой площади. Кроме того, считаем расход бетона на квадратный метр продаваемой площади и расход арматуры на один куб бетона. Такой подход к проектированию мы еще называем бережливым производством.

Каждый член команды скрупулезно прорабатывает инженерные решения вплоть до размещения приборов и точно понимает, зачем это сделано. Любой клочок площади обоснован.

Архитектор Станислав Олещук и руководитель архитектурно-проектного бюро DeVision Михаил Костыренко в поиске находчивого инженерного решения

Есть много возможностей оптимизации проекта. Кроме базового эффективного использования земельных и строительных ресурсов, это и сокращение лишних фасадных площадей, и оптимальное соотношение продаваемой площади к общей. Последнее можно сделать за счет находчивых инженерных решений. Иногда нам приходится переработать полностью весь проект, чтобы передвинуть или сократить в объеме один вентиляционный блок, тем самым высвободив для квартир до 400 м² непродаваемой площади коридора. Изменение разводки отопления, материалов коммуникаций, счетчиков и грамотный гидравлический расчет тоже дают существенную экономию. Как правило, только на бездумном проектировании инженерных сетей застройщик теряет десятки миллионов рублей.

Если застройщик закладывает время на вдумчивое проектирование — у него никогда не будет неликвидных стояков.

Самые жаркие споры внутри команды разворачиваются между архитекторами и маркетологами. Когда согласовывается общая концепция проекта с учетом рекомендаций ликвидности, фасадные и планировочные решения перебираются со скоростью света — где и какую стенку передвинуть, как развернуть вход и прочее. Это связано с тем, что архитектор смотрит на здание со стороны, а маркетолог и продавец — изнутри. Окно в ванной может не укладываться в видение фасада архитектором. Фасад в целом продает проект дороже, а окно в ванной — делает отдельную квартиру ликвидной. Такие частности важно учесть через кооперацию. Только после того, как команда договорилась между собой, готовый продукт выходит на заказчика. И в этом процессе есть неоспоримый плюс — девелоперу не нужно самому принимать компромиссные решения.

В вопросе баланса красоты и экономики всегда можно достичь золотой середины, просто ее нужно искать и прорабатывать.

Закажите ликвидный проект, который будет продаваться легко и с высокой премией к рынку.

Текст: Екатерина Нечаева