Ликвидность — это способность чего бы то ни было превращаться в деньги. Работая в одной команде, состоящей из маркетологов, продавцов и архитекторов, мы проектируем жилые комплексы, которые очень быстро превращаются в максимально возможное количество денег. Это востребованные планировки и минимальные ресурсы, затраченные на строительство ЖК. Иначе говоря, мы в DeVision знаем, как проектировать и оптимизировать, чтобы это повысило ликвидность и не повлияло на качество и продажи. За счет каких принципов и действий реализовывается концепция ликвидного проектирования мы рассказываем в цикле статей.
Есть такой интересный принцип разумной достаточности — в проекте должно быть все, что нужно, и, может быть, чуть больше, но не перебор. В благоустройстве территории комплекса важно найти эту золотую середину — застройщику должно быть экономически выгодно создавать эстетику, чтобы заработать на ней деньги.
Функциональность — это ликвидно
Конкурентное поле диктует необходимость вкладываться в благоустройство и классные дворы, которые будут не хуже, чем в среднем на рынке. А рынок сейчас активный и хорошо развит. Так что выделиться обычным благоустройством сейчас сложно. Когда мы разрабатывали концепцию жилого комплекса в Екатеринбурге, то поняли, что конкурентная среда миллионника очень сильная, чем-то выделиться проблематично, потому что базовый набор креативных элементов есть у многих — стеклянные двери, видеонаблюдение, патрулирование и охрана, амфитеатры, разновозрастные детские площадки, резиновые покрытия, велодорожки, велопаркинги и прочее. Год-два назад единицы девелоперов организовывали соседские центры, сейчас же они становятся частью комплекса все чаще. Wi-fi во дворе, на входах работают консьержи — чем удивить и заставить выбрать именно нас, непонятно.
Проанализировав другие, более прогрессивные рынки, мы поняли, что важно не «что» мы делаем, а «как». Иначе говоря, нужно углубиться в качество многих решений. В конструировании качелей и горок это нереально, а вот в соседском центре — вполне. Популярная проблема соседских центров в том, что чаще всего они созданы номинально для продаж. Мы же поставили себе задачу сделать в одном из ЖК такой центр автономным, чтобы там кипела жизнь. Запланировали в нем коворкинг с лучшими практиками в этой отрасли, студию тела, место для праздников. Все это бьется с планировками, так как в проекте много однокомнатных и студий. Это хороший пример того, когда благоустройство заходит в дом, поднимается на крышу, идет в соседние парки, улицы, набережные.
Формула счастливого двора
Чтобы создать комфортное функциональное пространство вокруг комплекса и добавить ему ликвидности, есть испытанные приемы, которые «заходят». Для начала мы должны изучить расположение домов и ключевые точки притяжения людей — входы в подъезды и на территорию ЖК, сквозные проходы и проезды, парковку, коммерческие помещения на первых этажах, остановки и торговые точки за территорией. Это необходимо для того, чтобы построить удобную сеть кратчайших пешеходных троп.
После этого в островки между тропинками мы интегрируем досуговые площадки. Для каждой категории жителей подбирается разный состав МАФов. Игровая зона для детей до трех лет может включать бизиборды, песочницу, холмы и камушки. Для ребятишек дошкольного возраста нужно пространство для догонялок, лесенки и карусели. Школьники постарше любят гонять в футбол и баскетбол, кататься на скейтах. Старшеклассникам, как и взрослым, важно иметь во дворе тихое место, подальше от маленьких детей. Здесь нужна грань: с одной стороны, необходимо создать эффект укромности, с другой — соблюсти общественный надзор. Например, можно поставить перголу как укрытие, но сделать ее максимально открытой, чтобы там не кутила молодежь. Особой популярностью пользуются красивые скамейки с подсветкой, гамаки и лежаки — «инстаместа», где жители делают селфи и собирают лайки.
Парковки нужно разбивать озеленением, чтобы они выглядели эстетично и не превращались в асфальтовое поле.
Кроме того, важно заранее продумать зонирование территории. Мои друзья, например, живут на восьмом этаже, и на крыше их полуподземного паркинга до глубокой ночи идут соревнования — футбол, баскетбол, звучат крики, слышны удары мяча. Шум со спортплощадки приносит жителям огромный дискомфорт. Именно поэтому ближе к домам нужно располагать тихие зоны, дальше — шумные, а скейт-парки и ядра командных видов спорта лучше вообще вынести далеко от комплекса, насколько возможно.
Комфорт и функциональность — недешевая опция, которая окупается при продаже. Однако сейчас, например, мы ведем застройщика с проектом «жесткий эконом». Нам хотелось бы сделать во дворе его комплекса разнотравье, но мы понимаем, что у девелопера другая экономика — его аудитория будет покупать малобюджетные студии. Здесь и включается принцип разумной достаточности, когда целая команда — архитектор, маркетолог и стратег — планирует пространство двора, отталкиваясь от потребностей покупателя. Делать высококлассное благоустройство и продавать его за три копейки — так деньги не зарабатываются. Но соблюдать элементарные принципы комфортной среды — плюс к ликвидности.
Архитекторы видят одно благоустройство, маркетологи — другое. Именно поэтому важно создавать конгломерат, работа которого даст застройщику ту самую добавленную стоимость. Закажите ликвидный проект, который будет продаваться легко и с высокой премией к рынку.
Текст: Екатерина Нечаева
Читайте также по теме ликвидного проектирования:
- Ликвидность — динамическое понятие
- Аналитика в основе ликвидности
- Оптимальное проектирование. Прочтение этого текста может сэкономить застройщику десятки миллионов рублей.
- Архитектура, которая решает [задачи]
