Ликвидность — это способность чего бы то ни было превращаться в деньги. Работая в одной команде, состоящей из маркетологов, продавцов и архитекторов, мы проектируем жилые комплексы, которые очень быстро превращаются в максимально возможное количество денег. Это востребованные планировки и минимальные ресурсы, затраченные на строительство ЖК. Иначе говоря, мы в DeVision знаем, как проектировать и оптимизировать, чтобы это повысило ликвидность и не повлияло на качество и продажи. За счет каких принципов и действий реализовывается концепция ликвидного проектирования мы рассказываем в цикле статей.
Ликвидное проектирование складывается из многих факторов: архитектурных, строительных решений и состояния экономической ситуации в стране в целом.
Архитектура — это не только фасады. Ликвидность — маркетинговое понятие, в то время как проектирование — это про выполнение СП и оптимизацию. С одной стороны, маркетологи и проектировщики решают задачи жильцов, с другой — задачи самого девелопера, например получение прибыли. Мы же, архитекторы, объединяем результат работы команды в конкретных планировках и решениях, создавая фасады, учитывающие интересы города и района, и неся некую ответственность перед будущими поколениями.
Три ступени выбора
Наряду с эргономикой квартиры все бóльшую важность для человека приобретают параметры жилого комплекса — сначала он смотрит на проект в целом и принимает решение: про него тот или нет. Интересующие его характеристики — это плотность ЖК, этажность, приватность дворов, качество благоустройства, наличие и размещение парковочных мест. А также встроенные нежилые помещения, которые бы частично или полностью решали потребность в покупке того или иного продукта, в проведении того или иного досуга и так далее. Архитекторы должны думать о том, чтобы проект при первом взгляде нравился людям, которые там будут жить. Иначе архитектура становится декоративной и бесполезной.
Если ЖК отвечает всем критериям, покупатель спускается по иерархии ценностей и задач на более утилитарный уровень — начинает рассматривать фасады и дворы с расстояния вытянутой руки. Здесь мы тоже должны находить баланс между красотой и полезностью. Далее он заходит в дом и оценивает, насколько подъезд светел, удобен и насыщен вспомогательными помещениями типа колясочной, лапомойки и камер хранения. Насколько удобно размещение почтовых групп, спуски в подвал и кладовые. Это тоже должен учитывать архитектор. И, что важно, он должен знать на практике, какие помещения используются людьми, чтобы не допустить пустых площадей. Мы много изучаем, какими могут быть МОПы, чем их можно наполнять, а также, какое у каждого помещения должно быть исполнение.
И уже в завершение будущий жилец переходит к эргономике квартиры. Архитектор должен знать востребованные решения, иначе проект получается красивым внешне, но неудобным внутри. Важно понимать, как устроен быт людей, распорядок, какая мебель чаще всего используется. Архитектор сегодня и социолог, и дизайнер интерьера в какой-то степени.
Как увеличить ликвидность
Главная задача ликвидного проектирования — это размещение достаточного количества продаваемой жилой площади на земельном участке. Эта задача влечет за собой другую — обеспечение достаточного количества парковочных мест рядом с жилым комплексом. И как вытекающая из этих задач — инсоляционная проблема, которую нужно решить архитектурно, творчески. «Плавающие» окна на фасадах, увеличение высоты световых проемов и витражное остекление в пол с применением дорогих конструкций повышенной огнестойкости и алюминиевых рам — дополнительные баллы в копилку комфорта.
Еще один принцип ликвидности — это четкое следование процентному соотношению в квартирографии. В типовых проектах соблюдать его невозможно. Одна из задач, которую часто ставят перед архитектором и проектировщиками, — это изменение поэтажного плана жилого корпуса.
Современные проектные тенденции не новы, но рациональны. Квартира формируется через евростандарты, где жилыми считаются только спальные комнаты. В однушке площадью 45 м² будет кухонная ниша и большая столовая, интегрированная в гостиную. Все пространство общественной части квартиры может доходить до 25 м², в то время как спальня займет не более 12 м². И эта квартира будет продаваться, потому что бóльшую часть времени дома человек проводит именно в столовой-гостиной.
Повышают ликвидность скрытые зоны хранения, куда складывается все, что захламляет пространство и мешает жить, — несезонная одежда и инвентарь. Люди поняли, что некоторые вещи должны жить отдельно, так лучше для всех. В масс-сегменте квартир есть потребность в кладовках. Мы предлагаем девелоперу альтернативное решение — оборудовать свободную площадь технического этажа под велосипедные и камеры хранения. Застройщик заплатил за весь строительный объем здания, и, разумеется, у него возникает желание продать не занятую коммуникациями и техническими помещениями площадь, с другой стороны — у жильцов появляется желание ее купить.
Около десяти лет назад вошли в моду мастер-спальни, внутри которых находится отдельный санузел и гардеробная. С изменением образа жизни в связи с пандемией еще активнее будут пользоваться спросом квартиры с выделенными рабочими зонами и кабинетами, теплыми лоджиями-трансформерами. Нужно делать на это ставку, пока это производит вау-эффект.
Есть и локальные задачи, которые мы решаем нестандартным образом. Сейчас для экономии средств застройщики возводят здания без чердака, и проблема привлекательности верхних этажей заключается в том, что человек, как правило, опасается промерзаний и протечек. Чтобы снять или компенсировать эти опасения, можно запроектировать на последнем этаже хайфлэт или организовать большую общую террасу между квартирами. Да, это тоже стоит денег, но и продать такие квартиры можно с премией. На один этаж покупателей всегда реально найти. К тому же немногие девелоперы делают последние этажи додуманными, а порой и вовсе никто ничего не прорабатывает, считая, что все продастся и так.
Иногда в погоне за ликвидностью застройщики принимают странные решения: например строят ЖК, в котором подавляющее число квартир имеют свободную планировку. Как архитектор, конечно, я прекрасно отношусь к свободным планировкам, но предостерег бы девелоперов применять такое решение в большом количестве. Непрофессиональные перепланировки нарушают вертикальное зонирование, что приводит к некомфортному проживанию, а в дальнейшем к отзывам на форумах. Люди пишут, как им тяжело уснуть из-за плохой шумоизоляции, а дело в том, что над их спальней кухня соседа сверху. Вполне возможно, что девелоперу нужно продавать такую квартиру, сразу предлагая интерьерные решения трех видов зонирования на разный состав семьи.
Девелоперы делают архитектуру у одних, рендеры — у других, брендинг — у третьих, заключая контракты с разными подрядчиками. Мы же работаем по принципу «одного окна» — есть руководитель проекта, который отвечает полностью за все. Закажите ликвидный проект, который будет продаваться легко и с высокой премией к рынку.
Текст: Екатерина Нечаева
Читайте также по теме ликвидного проектирования:
- Ликвидность — динамическое понятие
- Аналитика в основе ликвидности
- Оптимальное проектирование. Прочтение этого текста может сэкономить застройщику десятки миллионов рублей.
- Золотая жила: функциональность и комфорт в благоустройстве
