Девелоперская компания: ГК «Ленстройтрест»
Продукт: Стандарты строительства компании
Предыстория: Семь лет назад команда ГК «Ленстройтрест» сформулировала философию градостроения «Живи», которая описывает, как сделать жизнь людей в квартирах девелопера комфортной.
Часто к философии относятся скептически, т.к. в большинстве случаев, это история про громкие красивые фразы, которые можно прочесть на стенах офиса, но так и никогда не увидеть, как они реализованы.
В Ленстройтресте «дожали» идею до конца, и, чтобы воплотить философию в жизнь, компания обратилась в DeVision за собственными Стандартами строительства.
Задача: интегрировать философию градостроения «Живи» в строительные стандарты компании, чтобы можно было реализовать её в каждом объекте.
В материале рассказываем, как наша команда работает над сложными смысловыми задачами и какие ресурсы мы для этого привлекаем.
Документ со стандартами Ленстройтреста мы создавали с сентября по декабрь 2019 года и пригласили в проект консультантов – проектировщиков и опытных строителей-практиков федерального уровня. А главу «Управление жилым комплексом» написал Илья Сотонин — директор управляющей компании «Лига ЖКХ».
В Стандартах строительства 21 глава, и каждая раскрывает основные принципы современных строительных процессов: оформление стройки и организацию рабочих процессов на ней, стандарты благоустройства, квартирографию, узнаваемый стиль компании и даже запуск сайта проекта.
Документ позволяет компании систематизировать работу всех подрядчиков и создать свой узнаваемый почерк, который будет транслироваться от проекта к проекту.
Илья Курбатов
Руководитель проектов DeVision
В ОСНОВЕ СТАНДАРТОВ – КОРПОРАТИВНАЯ БИБЛИЯ ЛЕНТСРОЙТРЕСТА
Для ГК «Ленстройтрест» философия градостроения «ЖИВИ» — это корпоративная Библия. Не просто маркетинговая концепция или красивый набор фраз, а исключительно рабочий документ, и в компании действительно его придерживаются.
Философия «Живи» включает 6 принципов:
- организация жизни;
- уважение к личности;
- профессионализм;
- тотальный дизайн;
- мировая архитектура;
- жизнь после новоселья.
Эти принципы заложены в основу стандартов строительства, с их помощью компания находит решения конкретных задач в проектировании, строительстве и управлении.
ФИЛОСОФИЯ ГРАДОСТРОЕНИЯ И ПИРАМИДА МАСЛОУ
Команда проекта сопоставила Стандарты Ленстройтреста с Пирамидой Маслоу, которая делится на 5 основных уровней:
- физиологические потребности;
- потребность в стабильности и безопасности (которая включает чувство уверенности, избавление от страха и неудач);
- социальные потребности (потребность в принадлежности и любви);
- потребности престижа (потребность в уважении, признании окружающими);
- духовные потребности (эстетические — жизнь в гармонии, красоте — и потребность в самоактуализации, в реализации собственных целей, способностей, развитии личности).
Мы не просто соотнесли философию градостроения «Живи» и пирамиду Маслоу. Мы их объединили и заложили в основу строительных Стандартов компании разносторонние общечеловеческие потребности и стремление к комфортному окружению для развития жителей.
Руководитель проектов DeVision
Например, если говорить об организации жизни, которая в пирамиде Маслоу соотносится с физиологическими потребностями и потребностями в безопасности, главное – обеспечить безопасность жителей комплекса.
При этом в Стандартах строительства учитывается, что безопасность — это не только камеры наблюдения и патрулирование. Она включает в себя и понятие пассивной безопасности, которая предполагает, исключение темных углов и непросматриваемых зон, увеличенную площадь остекления входных групп, отсутствие высоких деревьев перед парадными. Так человек понимает, что находится в безопасном пространстве.
Продумывая организацию жизни в кварталах, мы предусмотрели и эргономичное пространство внутри квартиры, и лайфхаки по содержанию территории кварталов, и многое другое.
#1 Уважение к личности
Это организация пространства для человека с учетом его потребностей. В материальном выражении на строительной площадке это индивидуальные типы квартир, комфортное соотношение дома и территории благоустройства, конфигуратор ремонта. Все это делает объекты ГК «Ленстройтрест» привлекательными и удобными для жильцов. Но уважение к личности не заканчивается только на уважительном отношении к покупателям. Не менее важно, чтобы уважительные отношения царили и на самой строительной площадке, внутри компании-девелопера. Поэтому принцип «Уважение к личности» говорит также о социальных гарантиях, которые компания предоставляет своим специалистам.
#2 Профессионализм
Это возможность не просто заявить о качестве строительства, но и постоянно подтверждать его в новых объектах. На площадках компании организован двойной контроль качества, все квартиры проходят внутреннюю приемку перед приемкой дома комиссией. А чтобы обеспечить должный уровень качества, компания постоянно заботится о повышении профессионализма своих сотрудников: проводит их профильное обучение, аттестует подрядчиков.
#3 Жизнь после новоселья
Предполагает создание комфортной среды для жителей кварталов. Это и дворы без машин, и приоритет пешеходам, и разновозрастные площадки с активностями, и организация соседских событий, и сервисы для жителей. В совокупности эти подходы помогают организовать жизнь в наших кварталах так, что их выбирают, даже несмотря на удаленность от центра города и на более высокую, чем у конкурентов, стоимость квадратного метра.
#4 Тотальный дизайн
Это продуманный подход к каждому элементу в проекте, включая технические объекты, функциональный дизайн уличной мебели, зонирование дворов на тихую и активную зоны, подсветку зданий и двора, ландшафтный дизайн и многое другое.
#5 Мировая архитектура
Привлечение международных архитектурных бюро, чтобы сделать кварталы компании «Ленстройтрест» в соответствии с современными тенденциям в архитектуре.
В совокупности все эти элементы способствуют созданию среды, в которой человек сможет комфортно развиваться. Потому что развитие личности — это важная духовная потребность человека.
В Стандартах строительства оно заложено не только в эстетике кварталов, которые строит ГК «Ленстройтрест», но и в их функциональном наполнении, включая спортивные площадки для личностных достижений и продуманные планировки квартир, которые трансформируются под потребности собственников.
ОТ ПИРАМИДЫ К СТАНДАРТАМ
Сопоставив принципы пирамиды Маслоу, содержащей базовые потребности человека, и принципы философии «Живи», мы сформировали стандарты строительства компании.
Получилось 22 стандарта работы девелоперской компании, раскрывающих ее требования в следующих этапах организации работы:
- архитектурно-строительные;
- конструктивные;
- стандарты планировочных решений;
- электроснабжения и коммуникации;
- водоснабжения, отопления, кондиционирования и вентиляции;
- безопасности;
- экологии и парковки;
- лифтов;
- местоположения объекта и логистики;
- коммерческих помещений;
- пожарной безопасности;
- озеленения и ландшафта;
- детских и спортивных площадок;
- pos-материалов и мерчендайзинга;
- а также управления.
Чтобы было понятно наполнение каждого стандарта, приведем один пример. Раньше компания строила дома с вертикальной разводкой стояков. Мы, проанализировав весь имеющийся опыт современных технических решений, предложили закрепить в стандартах строительства горизонтальную.
Она хороша по нескольким параметрам:
Во-первых, и это самое очевидное, при такой разводке нет стояка, который нарушает эстетику стены
Во-вторых, нет отверстий в перекрытиях между этажами. Это и способ защиты от протечек, и увеличение звуконепроницаемости перекрытий. Вместо традиционного мы предложили инженерное решение, которое, с одной стороны, безопасно, с другой — эстетически красиво и комфортно, потому что мы не слышим соседей.
И подобных решений в созданном нами документе очень много.
264 СТРАНИЦЫ ЛАЙФХАКОВ
Стандарты строительства ГК «Ленстройтрест» занимают 264 страницы, в них подробно расписаны многие важные моменты, влияющие и на качество строительства, и на формирование эстетического единства объектов компании, и на упорядочение взаимодействия подрядчиков.
При разработке документа мы привлекали многих известных и топовых экспертов в сфере как строительства, так и эксплуатации объектов.
Например, порядка 100 страниц в Стандартах — это лайфхаки про управление домами. Для чего застройщику, который в редких случаях управляет построенным жильем, такой опыт? Все очевидно. Взгляд УК, рассказывающей о том, как лучше управлять домами, для девелоперов часто на вес золота. Ведь они видят ситуацию совершенно с разных сторон.
Классический пример: что посадить во дворе дома — газон или кусты? Для девелопера не так важно, газон даже выгоднее — дешевле. Но если прислушаться к УК, то она будет голосовать за кусты. Ведь если на газоне табличка «Не ходить», в нем нет никакого смысла. Кроме того, газон требует больших усилий и затрат в обслуживании: его надо постоянно подсеивать, подстригать по мере роста… А обрезку кустов нужно делать один раз в год, это обходится значительно дешевле.
Все лайфхаки структурированы по темам и в конечном итоге материализуют философию градостроения «Живи».
Документ позволяет подрядчикам девелопера работать в одном ключе. Здесь все стандартизировано, и они понимают, как выстраивать взаимодействие, чтобы получить нужный результат.
ЧЕРПАЕМ ВДОХНОВЕНИЕ В УРБАН-ТУРАХ
Разработанные Стандарты строительства основаны на лучших российских практиках. Свое вдохновение для них мы черпали в урбан-турах, в рамках которых мы посетили лучшие жилые комплексы в Тюмени, Екатеринбурге, Москве, Санкт-Петербурге, виртуально — в Казани.
В каждом из этих городов мы посмотрели по 5-10 жилых комплексов, познакомились с опытом самых прогрессивных и опытных строителей. И лучшие примеры строительства, оформления площадок и организации процесса строительства мы собрали в Стандартах.
ЕСЛИ ВЫ БОЛЬШОЙ – ПОРА СОЗДАВАТЬ СТАНДАРТЫ!
Мы считаем, что стандарты строительства – must have для строительной компании, если она претендует на высокий уровень во всем.
Зачем?
Все просто. Если вы — маленькая компания и строите всего один дом, соблюдать все требования и выдерживать в едином ключе стандарты управления несложно. Один дом можно обходить каждый день и все контролировать. Но как только появляется много проектов и к их возведению привлекается значительное число подрядчиков, управлять процессами становится тяжело.
Стандарты строительства помогут закрепить основные требования вашей компании, которые в конце строительства приведут к понятному, качественному продукту. На основе Стандартов строительства ГК «Ленстройтрест» автоматизирует процесс создания техзаданий, интегрирует стандарты в CRM компании. Так философия градостроения «Живи» и разработанные стандарты будут учитываться на всех этапах строительства объектов — от разработки техзадания на проектирование до ввода в эксплуатацию и организации жизни в кварталах после их заселения.
