Как застройщику договориться с конструкторским бюро - Блог компании DeVision
DeVision Blog

Как застройщику договориться с конструкторским бюро

Архитектура и проектирование

Часто бывает так, что застройщик не ставит особых требований к проекту. А ведь именно требования — и есть основной язык, на котором он говорит с проектировщиком. Чтобы проект был сдан в реальные сроки и не нуждался в переделках, достаточно учесть несколько факторов на стадии заключения договора. О том, как сделать сотрудничество с конструкторским бюро эффективным и избежать конфликтов, рассказал руководитель архитектурно-проектного бюро DeVision Михаил Костыренко.

70% жилых зданий сейчас строят с монолитным каркасом и по сути это бетон и арматура. Но именно эти два показателя, составляющие основное требование заказчика, конструкторскому бюро не предъявляются.

Типичная ситуация. Проектировщики получают техзадание без особых требований, поэтому работают так, как им комфортно — быстрее сделать типовой проект, сдать и получить деньги. Если застройщик недоволен проектом, еще и независимый аудит показал сумму переплаты за стройматериалы, он начинает предъявлять претензии конструкторскому бюро. Проектировщик же показывает техзадание, где нет обозначенных требований, и документально остается прав.

Один дополнительный день работы проектировщика или один дополнительный проектировщик в команде экономит несколько миллионов в строительном процессе.

Зачастую, у застройщика никогда не было проектов, которые на каком-либо уровне отвечают экономичности целесообразного применения материалов. Но как только у него появляется хотя бы один-два таких проекта, он не может строить по-другому.

Михаил Костыренко
руководитель архитектурно-проектного бюро DeVision

5 требований в карточке технических решений или в техническом задании, которые помогут застройщику получить хороший проект:

1) Коэффициент использования земельного участка

Необходимо указать, сколько вам нужно снять продаваемой площади с конкретного земельного участка. Это требование выводится из коммерческого плана, бизнес-плана, в итоге проектировщик может сделать больше площади, но меньше — ни в коем случае.

Недавно оценивали проект и нашли на земельном участке стороннего проектировщика личный паркинг. Мы его исключили, переделали проект, прошли переэкспертизу и тем самым сэкономили застройщику 400 миллионов рублей.

Михаил Костыренко
руководитель архитектурно-проектного бюро DeVision

2) Коэффициент полезной площади

Иными словами, должно учитываться количество лишней площади, типа коридоров, лифтовых узлов, холодных балконов, которые коммерчески никак не реализовать. Это требование редко встречается в техзадании, но оно необходимо. Есть устоявшийся показатель — не менее 75% от построенного должно продаться. Но при этом все хотят красивые МОПы без узких длинных коридоров. Существует множество небольших хитростей в проектировании для повышения показателя полезной площади, например, замена балконов теплыми лоджиями. И если вы хотите получить такие решения, лучше сразу указать это в требованиях к проекту.

3) Расход бетона на квадратный метр продаваемой площади

Так как цены на арматуру взлетели и, несмотря на прямые договоры застройщиков с поставщиками, пока не стремятся пикировать, можно сделать небольшой расход арматуры на куб бетона, но тогда нужно много бетона. В техзадании конструкторскому бюро необходимо поставить максимальную цифру расхода, выходить за которую нельзя.

4) Расход арматуры на один куб бетона

Показатели бетона и арматуры между собой коррелируются. Если расход должен быть 85-100 кг арматурной стали на куб бетона, то это обязательно должно быть отражено в техзадании. Как правило, требования по расходу работают для типовых проектов, к уникальным объектам их прописать невозможно, ведь на эскизном проектировании никто еще не понимает, к каким расходами и какой материалоемкости в итоге придет. Чтобы получить эти цифры, нужна проработка хотя бы до уровня стадии проектной документации, но никак не эскиз.

5) Коэффициент нагруженности сетями одного метра продаваемой площади

Это самое емкое требование, которое может содержать в общей сложности порядка 8-10 пунктов: насколько дорогие материалы должны быть использованы, насколько большие диаметры труб и вентиляционных стояков, габариты и так далее. Вполне реальный коэффициент — примерно 500-600 рублей за метр квадратный продаваемой площади. Не факт, что большое сечение будет лучше работать, наоборот, зачастую оно работает гораздо хуже, это дорого и плохо. Тогда есть риск после сдачи дома получать претензии от управляющей компании и заниматься устранением недостатков.


Обычно застройщик делает акцент на архитектуру или на конструктив — это и нужно максимально отражать в карточке технических решений. Если конструктив — подробно расписываются расходы материалов, вид материалов, их масса; если архитектура — концепт, стили, референсы.

Для одного из застройщиков мы уже в одиннадцатый дом делаем исключительно проект каркаса именно потому, что можем сами составить грамотное техническое задание и спроектировать, согласно требованиям экономической эффективности. Так сказать, эксклюзивные проектировщики железобетона для этого застройщика.

Михаил Костыренко
руководитель архитектурно-проектного бюро DeVision

Еще одна важная деталь, которая поможет договориться. Включите дополнительно в договор с конструкторским бюро «неявные сроки». Часто бывает ситуация, когда в условиях прописывается срок на создание проектной документации, но фактически необходимо спроектировать быстрее, чем требует договор, потому что есть сопутствующие строительству сроки — заказ материалов, котлован, фундамент и тому подобное. Еще на стадии подписания договоров необходимо учесть эти сроки, чтобы не откладывать начало застройки до лета и не строить в частично ускоренном режиме. Для некоторых проектировщиков результат труда — это не готовый строительный объект, а именно проект, бумажка. Поэтому отсутствие сроков с учетом сезонности, начала строительства и всего остального влечет различные недоразумения.

Хорошо, если в конструкторском бюро на случай ускоренной выдачи проекта предусмотрена дополнительная группа специалистов.

За последние десять лет уровень требований покупателя к жилому комплексу значительно повысился. Покупатель все чаще видит хорошие, уникальные проекты и начинает выбирать. Конкуренция заключается теперь не только в квадратных метрах, но и в образе жизни, в благоустройстве.

У нас есть тюменский проект: ребята взяли участок с лесом, и это, возможно, первый случай, когда лес не будет вырублен, а останется во дворе. Экономика проекта, конечно, страдает — сложно разместить игровые и спортивные зоны, необходимы дополнительные площади, но команда проголосовала за сохранение леса. Это очень круто, плюс в копилку образа жизни.

Михаил Костыренко
руководитель архитектурно-проектного бюро DeVision

Поэтому совет застройщику: если конструкторское бюро предлагает какие-то нетиповые идеи, прежде чем принять решение отказаться или нет, возьмите паузу на раздумье. У каждого комплекса должна быть своя фишка, которой он выделится на рынке, будь то более дорогое остекление, фасадные материалы, благоустройство или интересная точка притяжения для жителей.

Текст: Екатерина Нечаева