Как экономить на строительстве ЖК без потери качества? - Блог компании DeVision
DeVision Blog

Как экономить на строительстве ЖК без потери качества?

Архитектура и проектирование

Любая девелоперская компания, даже самая богатая и влиятельная, всегда заинтересована в том, чтобы повысить маржинальность бизнеса. Высокая конкуренция на рынке недвижимости, проектное финансирование, коронакризис – все это усложняет правила игры и мешает продавать выгодно. 

Один из лайфхаков по срезанию костов для девелопера состоит в том, что застройщик может увеличить рентабельность проекта за счет удешевления строительства и при этом не терять в качестве. 

О том, как это сделать, мы поговорили с руководителем архитектурно-проектного бюро АR DeVision Михаилом Костыренко. Вместе с ним разбираемся, как добиться экономии, даже если проект объекта уже готов. Примеры прилагаются 🙂

Михаил Костыренко, директор архитектурно-проектного бюро АR DeVision

КОГДА РАБОТАЕТ DREAM TEAM

Любой строительный объект не только про архитектуру и стройку, но и про деньги, которые девелопер планирует выручить по итогам реализации проекта. Поэтому фундамент для создания ликвидного жилого комплекса должен быть заложен еще до этапа проектирования.

Если застройщик планирует построить ликвидный проект, который будет продаваться без боли и страданий, к разработке продукта он должен привлечь команду архитекторов, проектировщиков, аналитиков, маркетологов и продавцов. Опыт архитектурно-проектного бюро AR DeVision показывает, что при таком подходе застройщик получает не просто проектную или рабочую документацию, а гарантированно ликвидные планировки, цены выбытия и стоимости квадратных метров, темпы продаж и пр. Аналитики, маркетологи и продавцы – это люди, которые находятся ближе к рынку, поэтому та фактура, которую они предоставляют, напрямую влияет на востребованность квартир.

Крупные строительные компании уже давно подходят таким образом к каждому из своих новых продуктов. Они знают, как дорого может обойтись «проектирование по бетону», если объект по той или иной причине оказался невостребованным. Но если проект уже готов и есть сомнения по поводу его ликвидности, можно отдать его аналитикам и получить обратно с некоторыми корректировками, которые позволят сэкономить. 

НА ЧЕМ СЭКОНОМИТЬ ПРИ ПРОЕКТИРОВАНИИ?

Само по себе ликвидное проектирование объекта реализуется благодаря соблюдению нескольких пунктов:

1. Полное коммерческое использование земельного участка

Это значит, что нужно находить баланс в соотношении продаваемой площади к площади земельного участка. 

При проектировании стоит соблюдать оптимальный баланс парковочных мест, озеленения и площадок. И все это – без ущерба для коммерческой привлекательности проекта. 

Реальный пример: недавно в АR DeVision обратился крупный застройщик с запросом на оптимизацию уже спроектированного жилого комплекса. Стояла задача исключить строительство наземного четырехэтажного паркинга, чтобы удешевить проект. 

Мы проанализировали существующий проект и посмотрели, как можно рационально расположить парковочные места на каждом земельном участке. Проект объекта был скорректирован, резерв площадки – использован. Благодаря этому девелопер избежал дорогостоящее сооружение паркинга и сохранил заданную коммерческую привлекательность объекта. 

Исходный проект парковки на 47 мест
Перепроектированный паркинг на 52 места

И так по каждому участку. Сложив всю экономию, получили исключение многоэтажного паркинга. 

При этом удалось не только сохранить, но и улучшить баланс и привлекательность общественных зон во дворе в пользу зеленых насаждений, малых архитектурных форм и общественных пространств. 

Экономия за счет реализации данного решения составила порядка 400 млн рублей.

2. Рациональное проектирование инженерных систем

В своей проектной деятельности мы давно пришли к выводу, что разумная экономия на инженерных системах, которую можно достичь за счет скрупулезного изучения действующих норм и проведения комплексных расчетов, приводит к колоссальной экономии в рамках квартальной застройки. Выгода при этом измеряется сотнями миллионов рублей. 

Но проблема заключается в том, что лишь немногие проектные организации умеют пользоваться существующими нормативными документами. Такая безграмотность приводит к лишним тратам на ненужные системы дымоудаления, подпоры, счетчики и так далее. 

При том, что проведение комплексных расчетов инженерных систем изначально позволяет оптимально расходовать материалы и значительно ускорить выполнение соответствующих строительно-монтажных работ.

Реальный пример: при перепроектировании жилого комплекса площадью 28 тыс. кв. м мы сократили количество узлов учета, исключили лишнюю изоляцию трубопроводов, произвели замену материала трубопроводов пожаротушения, заменили общедомовой узел учета, сократили количество вентиляционных блоков.

Экономия в результате корректировки проекта даже на таком относительно небольшом ЖК составила порядка 50 млн рублей.

3. Оптимальное соотношение общей площади к вспомогательной

Эргономика жилых помещений и их коммерческая привлекательность складывается, в том числе, из комфортных МОПов. Большие холлы, колясочные, входные группы в рамках первого этажа – все эти решения делают проекты привлекательными для людей и экономически выгодными для девелоперов в процессе реализации. 

Но одновременно большие холлы и просторные коридоры на типовых этажах – роскошь, совершенно не нужная собственникам дома. Пользоваться этими пространствами они практически не могут, а платить за содержание МОП вынуждены ежемесячно. 

Главное же, что каждый метр лишней площади на этаже приводит к упущенной прибыли в рамках всего жилого комплекса. Девелопер строит объемы здания, но продавать их не может. Поэтому важной задачей при проектировании оказывается оптимальный подход к минимизации коридоров и холлов на типовых этажах.

Реальный пример: по просьбе застройщика мы проанализировали жилой комплекс с продаваемой площадью 100 тыс. кв. м.  Во время расчетов и анализа выяснилось следующее: чтобы построить такой объем продаваемой площади, девелопер со всеми коридорами, балконами, холлами вынужден возвести 153 тыс. кв. м  (коэффициент соотношения продаваемой площади к общей составил 0,65). Мы переработали проект и в результате пришли к коэффициенту 0,8. 

При этом застройщику не пришлось строить лишние 33 тыс. кв. м непродаваемой площади. Чистая экономия при реализации проекта составила порядка 1 млрд рублей.

4. Бережное использование материалов в несущих конструкциях

Что вы сделаете, если узнаете, что можно безболезненно для проекта сэкономить на материалах строительства?

К нам обращаются застройщики с просьбой сократить расход арматуры на один кубометр железобетона или объем железобетона на 1 кв. м продаваемой площади.

Большой опыт в проектировании позволил нам сформировать стандарты расходов материалов на несущие конструкции здания в зависимости от этажности и применяемых пролетов (расстояние между вертикальными несущими конструкциями). Это помогает нам быстро оценить экономику проекта в части материалоемкости несущих конструкций. 

Такой подход позволяет при строительстве экономить значительные средства. 

Реальный пример: к нам обратилась компания-застройщик с просьбой оценить уже готовый проект комплекса зданий. В результате исследования проекта мы выявили заложенный в него значительный перерасход материала и предложили компании переделать проект в части несущих конструкций. Специалисты перепроектировали проект, он успешно прошел госэкспертизу. 

В результате при продаваемой площади 90 тыс. кв. м. заказчик получил экономию в 75 миллионов рублей!

ДЕНЬГИ – ЭТО ЕЩЕ НЕ ВСЁ

Кроме них есть еще время и нервы, которые экономит застройщик, когда создает ликвидный проект.

В нашей практике это происходит следующим образом:

Во-первых, мы используем аналитику о том, какие планировки сейчас продаются, какие архитектурные решения принимаются рынком, какие концепции могут быть аутентичными. Таким образом, проекты учитывают не только архитектуру, но и рыночные аспекты.

Во-вторых, у каждого проекта есть свой куратор, который делает процесс взаимодействия с проектировщиками максимально продуктивным.

СДЕЛАТЬ АУДИТ ВАШЕГО ПРОЕКТА И СЭКОНОМИТЬ НА СТРОИТЕЛЬСТВЕ МОЖНО ЗДЕСЬ