Ипотека в России традиционно рассматривается и как база для развития рынка жилья, и как антикризисный инструмент поддержки отрасли. Это мнение разделяют и девелоперы, и государство, и представители смежных секторов, которые связаны с рынком жилья. В статье изучаем региональную статистику по ипотеке от ЦБ РФ.
Объем задолженности по ипотеке – один из ключевых индикаторов рыночной активности. Для высоких показателей необходим разумный баланс цен и доходов населения, а также развитый рынок жилья с достаточным набором предложений и операторов, которые обеспечивают рыночный оборот.
Регионы, которые развивают чужой рынок жилья
Топ-25 регионов с наиболее высокой совокупной задолженностью выглядит следующим образом:
Общее распределение выглядит достаточно логичным. Самыми крупными ипотечными рынками являются два рынка: 1) Москва и Московская область; 2) Санкт-Петербург, который дополняется рынком Ленинградской области.
Для сопоставимости показателей рассмотрим общую задолженность в расчете на 1 жителя. Относительное проникновение ипотеки в региональном разрезе уже не выглядит столь контрастно. На первое место выходят территории с сырьевой экономикой и относительно высокими заработными платами. Жители этих регионов активно поддерживают рынок жилья не только в своем регионе, но и на других территориях.
По некоторым регионам число выданных кредитов на новостройки существенно превышает число договоров долевого участия в строительстве в рамка этого субъекта. Это означает, что многие заемщики заключили договор долевого участия в строительстве в другом регионе. В числе несменяемых лидеров уже давно мифологизированные нефтяники из ХМАО и ЯНАО. Только теперь они ездят по стране не с чемоданом денег, а с одобрением на ипотечный кредит. По итогам 1 квартала 2020 года в центральной России поставщиками покупателей для других регионов являлись Курская, Белгородская и Смоленская области. На северо-западе – Коми, Новгородская и Псковская области. В Сибири наиболее заметен данный тренд в Кемеровской и Омской области. На востоке выделяется Якутия и Бурятия, хотя и для других регионов сохраняется высокий показатель миграционного оттока. Девелоперы и риелторы могут использовать эти диспропорции для таргетирования и акцентированного продвижения продуктов и услуг. Но важно регулярно отслеживать эту статистику и оперативно корректировать рекламную стратегию.
Для местных властей, локальных девелоперов и компаний-патриотов данная информация, напротив, является важным опережающим маркером внутренних проблем в регионе. Эти данные сообщают об оттоке населения из региона быстрее официальной статистики по миграции. И если для сырьевых территорий это, скорее, неизбежный факт, то для многих других регионов – понятный вызов, с которым можно работать.
Обратная сторона ипотеки
Ипотеку принято считать драйвером развития рынка жилья и строительного сектора. Но у этой очевидной характеристики есть оборотная сторона медали. И рынку жилья, и рынку ипотечного кредитования для гармоничного развития нужен экономический рост. Если этого не происходит, высокая кредитная нагрузка начинает отражаться на потребительском поведении большого числа домохозяйств, ограничивая возможности для развития торговли и сферы услуг, формирует риски долгосрочного развития для самого рынка жилья.
Когда мы рассматривали кредитную нагрузку на 1 жителя региона мы не учитывали того, что уровень заработной платы по отдельным территориям существенно отличается. Но восприятие долга в 2 млн рублей для заемщика из Москвы, Нижневартовска и Кургана будет радикально отличаться. Чтобы понять, в каких регионах самая высокая нагрузка на бюджеты домохозяйств, мы соотнесли задолженность на 1 человека со средней заработной платой в регионе.
С этой позиции самыми закредитованными регионами оказались Чувашия и Калмыкия. В лидирующую группу также вошли Новосибирская, Московская области и ХМАО, но, в отличие от первых двух регионов, это регионы с более устойчивой экономической базой.
Среди ТОП-25 регионов с высокой ипотечной нагрузкой присутствуют как явные экономические лидеры, так и территории со слабой и депрессивной экономикой. Стремительный рост рынка в последних вряд ли станет локомотивом развития, скорее оно превратится в серьезное ограничение для потребительского рынка, ограничит естественное и гармоничное развитие городов. И рано или поздно это негативным образом отразится и на самом рынке жилья. Надежда на ипотеку как основной и единственный драйвер развития рынка жилья принесет лишь краткосрочный эффект. Для сбалансированного развития рынка жилья этого уже недостаточно.
Стремительное снижение ключевой ставки банка России, которое мы наблюдаем в последние месяцы, создает условия для дальнейшего удешевления ипотеки и вовлечения в рынок заемщиков с более низкими доходами. Низкие ставки позитивны для рынка жилья. Но общий рыночный фон будет ограничивать этот эффект и создавать условия для дальнейшего упрощения спроса и предложения.
На рынке жилья России уже сегодня достаточно много простого и однотипного жилья. Ему не хватает качественного и типового разнообразия. Решить этот вопрос лишь удешевлением ипотеки не удастся.
Михаил Хорьков,
руководитель комитета по аналитике
Российской гильдии управляющих и девелоперов
