В ноябре 2020 года премьер-министр Михаил Мишустин пообещал расширить программу льготной ипотеки на частные дома со ставкой не более 6,5%. Уже в апреле 2021 года он подписал постановление, согласно которому действующая с 2018 года семейная льготная ипотека также распространится на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Тогда премьер-министр заявил о планах правительства, согласно которым за этой мерой поддержки дополнительно обратятся по меньшей мере 20 тысяч человек, а общий объем финансирования достигнет 79 млрд рублей.
По данным банка ДОМ.РФ, только за первые месяцы действия программы было выдано 140 кредитов на более полумиллиарда рублей. Количество запросов растет на 40% в месяц. По сравнению с триллионом рублей, выданным за год по льготной ипотеке, это кажется каплей в море. Тем не менее, динамика говорит за себя — ИЖС должно стать мощнейшим триггером в жилищном строительстве. И вот почему.
Есть спрос
Можно долго спорить о преимуществах жизни в мегаполисах, но достаточно посмотреть на темпы вводимого индивидуального жилья, чтобы смириться с тезисом, что многие люди хотят жить в собственном доме. Судя по опросу, проведенному ВЦИОМ в начале года, 68% россиян мечтают жить в собственном доме, однако у 73% нет финансовых средств для осуществления мечты. Следовательно, если обеспечить доступность финансовых средств, то рынок ИЖС получит возможность стремительного роста, ведь емкость колоссальна, а сам сектор может стать значительной частью развития даже для крупных застройщиков.
За 2020 год было введено в эксплуатацию 80,6 млн кв.м жилья, что на 1,4 млн кв.м меньше, чем в 2019 — снижение составило 1,8%. Интересно то, что доля частных домов в этом объеме 38,7 млн кв.м — это 48% от общего введенного в эксплуатацию жилья. И это не разовый результат: рост доли ИЖС по сравнению с прошлым годом составил 2,1%, а по сравнению с 2018 годом — 13,6 процентных пунктов. В 2020 году было построено 289,2 тысячи частных домов, что сопоставимо с такими городами как Подольск и Мурманск. При этом, около 70% этого жилья было построено собственниками самостоятельно, без привлечения подрядных организаций.
Мы видим запросы довольно молодых клиентов, которые готовы пожертвовать временем в пути до Москвы в обмен на более качественное и комфортное жилье. Причем возраст среднего клиента, предпочитающего загородное жилье, в последнее время упал лет на десять.
Сергей Глебов
вице-президент ГК Инград
(Не)приступная ипотека
Загородное жилье — это очень творческий проект, в полной мере оправдывающий слово «индивидуальный»: под конкретную форму земельного участка, тип почвы, бюджет и вкус заказчика, материал и коммунальную инфраструктуру.
Застройщики, которые 10-15 лет назад сдавали под ключ коттеджные поселки, были немногочисленны, а жилье такого класса считалось элитным, клубным форматом «для своих». Следствием этой творческой анархии стало то, что банки крайне неохотно начали давать ипотеку под ИЖС, поскольку имущество сложно реально оценить и оно менее ликвидно, нежели городские новостройки. В 2020 году ипотечные кредиты, выданные на частные дома, не превышают 4% от общего объема — огромный дисбаланс между долей ИЖС в кредитах и квадратных метрах.
Ипотека и льготная ипотека в данный момент остается малоразвитым инструментом на рынке загородного жилья. В основном, данный вид покупки представлен у крупнейших игроков. В других случаях покупатель часто самостоятельно обращается в банк за получением ипотечного кредита. По данным различных компаний, доля ипотечных сделок в целом ниже, чем на квартирном рынке: на загородном – порядка 20-30%, на квартиры же – до 80-90% в зависимости от жилого комплекса. Однако с постепенным внедрением ипотеки ИЖС наблюдается существенный рост по некоторым объектам на сопоставимый уровень до 70-80%. Особое преимущество — у объектов, аккредитованных непосредственно у ДОМ.РФ. Основная проблема ипотечного кредитования на загородном рынке — сложность оценки предмета залога для банка, ликвидности строящегося или готового дома.
Ольга Трошева
руководитель консалтингового центра Петербургская Недвижимость (Setl Group)
Еще один фактор сдерживания связан с ограничениями по стоимости ИЖС для льготных программ кредитования — 6 млн рублей для большинства регионов страны и 12 млн рублей для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области. При этом стоимость даже не самого большого дома зачастую превосходит эту сумму. Поэтому, помимо основной льготной ипотечной программы, ДОМ.РФ выступил инициатором программы по созданию типовых проектов частных домов, что позволит существенно удешевить строительство. Ключевая же задача банка — достичь показателя, прописанного в Национальном проекте «Жилье и городская среда», 50 млн кв. м жилья в частном секторе ежегодно.
Есть, кому строить
Важным подтверждением тренда на развитие частного домостроительства может быть то, что крупные участники рынка готовы заходить в эту сферу и реализовывать большие комплексные проекты.
«В распоряжении ГК «Инград» находится более 16 тысяч гектаров земли в Московской области, часть из которых идеально пригодна для загородного строительства. Стартовый проект ГК «Инград» появится в 2021 году, он располагается по Дмитровскому шоссе на берегу Икшинского водохранилища в 25 км от МКАД. Дома площадью от 100 до 250 кв метров будут доступны с небольшим участком. Проект предполагает строительство готовых фахверковых домов под ключ, а также с отделкой White Box и чистовой отделкой. Мы хотим создать загородную среду, не уступающую по качеству городской», — сообщила пресс-служба ГК «Инград», входящая в десятку крупнейших девелоперов России.
И это не единичный пример, когда девелоперы из первой «десятки» Forbes переключают внимание на строительство коттеджей. Один из лидеров рынка «Группа ЛСР» в конце марта заявила о своих амбициях по развитию ИЖС. Впрочем, выводы делать девелопер не спешит – как будет развиваться программа сейчас сказать невозможно.
«Решения по дальнейшему региональному развитию коттеджного проекта будут приняты после тестирования спроса на подобную продукцию в Уральском регионе», — пояснила пресс-служба ЛСР в ответ на наш запрос.
В конце марта о планах по выходу на рынок ИЖС заявил собственник крупнейшего российского девелопера ГК «ПИК»:
Прошлой весной все довольные разъехались по загородным домам… Мы поняли, что хорошего продукта для загородных поселков просто не существует. Мы решили запустить такое направление и сейчас активно над ним работаем.
Сергей Гордеев
президент и председатель правления ГК «ПИК»
Дополнительным стимулом развития сферы ИЖС должно стать расширение применения проектного строительства и использования эскроу-счетов, что позволит сделать мечту о собственном доме еще ближе. Мечту, которая будет реализована на высоком техническом уровне, сочетая в себе современное качество и преимущества загородной жизни, и практически исключающая угрозу мошенничества и ошибок проектирования при строительстве.
Текст: Сергей Табаринцев-Романов
